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三战IPO,三年要做千亿规模的大唐地产冲刺港股能否圆上市梦

原创 资本邦 · 2020-06-09 · 王浠源、卓木
大唐地产在第二次赴港IPO失利后,于近日向港交所第三次递交了招股书。在更新的招股书中,大唐地产备受质疑的净负债率得到改善。但是这能否助大唐地产顺利抵达上市终点还未可知。

68日,资本邦获悉,大唐集团控股有限公司(下称“大唐地产”)在第二次赴港IPO失利后,于近日向港交所第三次递交了招股书。在更新的招股书中,大唐地产备受质疑的净负债率得到改善。但是这能否助大唐地产顺利抵达上市终点还未可知。

高负债成上市绊脚石

资本邦了解到,这是大唐地产第三次冲刺港股IPO。大唐地产本拟定于2009年在香港挂牌,那时上市工作都已经在筹备中,但是2008年,大唐地产创始人余英仪辞世,因此上市工作搁浅。同年,香港遭受金融危机重创,大唐地产像其他房企一样也陷入了风雨飘摇中。

2010年,福信集团并购了大唐地产。福信集团是民生银行、兴业银行等多家金融机构的股东,能够给予大唐资金上的支持。

2009年11月,在继第一次交表后十年大唐地产第二次递交了招股书,但是在交表后的六个月,招股书失效,标志着大唐地产第二次IPO折戟。

始终未能登陆资本市场,大唐地产资金愈发紧张。

招股书显示,目前,大唐地产的业务主要分布在中国主要四大经济区,包括海西经济区、北部湾经济区及周边城市、京津冀经济区及长江中游经济区,但多数入驻城市为二三线城市,二线城市仅有天津、厦门、福州、长沙、西安、重庆等地,其余均为柳州、岳阳等三四线城市,尚未入驻一线城市。

财务数据显示,大唐地产的收益由2017年的40.19亿元增加至2019年的81.08亿元,复合年增长率约为42%;纯利由2017年的约4.13亿元增加至2019年的6.27亿元,复合年增长率为23.2%。


图片来源:大唐地产港股招股书

在业绩扩张的同时,大唐地产负债情况恶化。根据招股书显示,2016-2019年,大唐地产净负债率分别达到1087.9%、408.8%、119.2%。

截至2017年、2018年及2019年12月31日及2020年2月29日,大唐地产的借款总额分别为91.45亿元,84.61亿元,77.70亿元以及79.27亿元。截止到2019年底,一年以内到期的应偿还借款为23.02亿元,而现金及现金等价物22.14亿元,不足以覆盖负债。


图片来源:大唐地产港股招股书

大唐地产并不讳言其资金难题。对于此次港股IPO上市的目的,大唐地产在招股书中明确表示,扩宽现金流,疏解资金压力。招股书披露,除了用于物业开发项目外,募集得来的部分资金将会被用于偿还部分银行有息借款。

资金紧张的不只是大唐地产。近日,江苏又有两家房企正式宣布破产,旗下总价数亿的房产挂牌拍卖。据人民法院公告网公示,截至2020年6月初,今年房地产企业破产数量已经达208家,超过2018年上半年的177家破产数量,与2019年同期相对持平。进入2020,平均每天都有1家房企被清算。数据显示,今年房地产行业的到期债务约在1.46万亿,其中7月份是到期高峰,达到1490万亿。

从目前来看,宣布破产的房企主要以三四线的中小型房企为主,这些房企实力较低,抵御风险能力较弱。未来,中小房企破产数量或将继续增多。

三年千亿目标或承压

2018年,大唐地产提出“3年冲刺500亿”的口号,2019年,这一目标上升为“今年500亿,3年1000亿+,进入全国房企50强

但是根据亿翰智库等榜单的数据,大唐地产2019年销售额只有三百多亿,远低于2018年的474亿销售额。大唐地产不仅没有在2019年实现500亿销售额的目标,而且离三年1000亿的销售目标也越来越远。

究其原因,大唐地产面临中小房企都会存在的问题:土储稀少,区域集中度高,利润率低。

根据招股书显示,大唐地产前期主要在福建海峡西岸经济区重点发展物业开发项目,随后逐步扩张到北部湾经济区、京津冀经济区以及长江中游经济区,目前持有开发项目土地储备占比分别为26.5%、44.7%、11.5%以及13.7%。此外,大唐地产于2019年在重庆取得4个项目,2020年进入浙江和江苏。截至2020年2月29日,大唐地产拥有82个附属公司以及合营企业及联营公司。大唐地产目前只有土地储备量778.97万平方米,而且多集中在海西经济区和北部湾经济区。

截至2020年2月29日,大唐地产的总土地储备约为890万平方米,已竣工总建面约为67万平方米,开发中总建面约为556万平方米,持作未来开发总建面约为267万平方米。其中,在长沙有4个项目,南宁、柳州、贵港及北海共有29个项目;厦门、泉州、漳州、福州及莆田共有31个项目。

此外,资本邦了解到,虽然大唐地产起源于福建,但是却将广西作为其第一战场。其在北部湾经济区及周边城市的土储累计达到385.32万平米,占据总土储比重的半壁江山。受城市区域位置影响,此地房价上涨空间有限,因此大唐地产的利润空间也有限。

头图来源:123RF

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