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港股IPO|深耕布局大湾区,中国商务物业管理服务提供商卓越商企服务赴港IPO

原创 资本邦 · 2020-10-09 ·
卓越集团旗下物业管理服务提供商卓越商企服务递表港交所。此次在港上市,卓越商企服务计划全球发售3亿股股份,作价每股9.30港元至10.68港元。

近日,资本邦获悉,卓越集团旗下物业管理服务提供商卓越商企服务递表港交所。此次在港上市,卓越商企服务计划全球发售3亿股股份(视乎超额配股权行使与否而定),其中约2.7亿股发售股份将用作国际发售(可予重新分配及视乎超额配股权行使与否而定),其余约3000万股发售股份将作香港发售(可予重新分配),作价每股9.30港元至10.68港元。

公司将于2020年10月7日上午9时开始于香港公开发售,至2020年10月12日中午12时截止。股份预计将于2020年10月19日开始于联交所进行买卖,股份代号为6989。股票将以每手买卖单位1,000股股份进行买卖。

假设发售价为每股发售股份9.99港元(即指示性发售价范围的中位数),经扣除就全球发售应付的包销佣金及其他估计开支后,卓越商企服务此次全球发售的应收所得款项净额约28.66亿港元。公司拟将全球发售所得款项净额用于业务扩张,包括战略性收购及投资;开发信息技术系统;在管物业的设施升级;吸引及培养人才;以及一般公司用途。

卓越商企服务此次IPO引入9家基石投资者,据此,基石投资者协议投资合共1.5亿美元以认购合共116,363,000股国际配售股份。该9家基石投资者包括Tencent Mobility Limited(腾讯控股有限公司的全资附属公司)、Gorgeous Tulips Limited(JD.com, Inc. 的全资附属公司)、南方基金管理股份有限公司、Snow Lake China Master Fund、3W Fund Management Limited、奥陆资本有限公司、GSC Fund 1及Vision Fund 1(两者均为Foresight Orient Global Superior Choice SPC的子基金)、以及璞石资本有限公司及铭基基金。

中国领先商务物业管理服务提供商,拥有良好的往绩纪录及强大品牌知名度

卓越商企服务集团有限公司是中国领先的商务物业管理服务提供商。自1999年成立以来,公司一直专注商务物业管理服务,在管物业主要包括:商务物业、公共与工业物业及住宅物业,亦是市场上为数不多、专业为商务物业提供综合服务的物业管理服务提供商之一。公司旨在为客户提供覆盖物业全生命周期的全产业链综合服务。截至2020年5月31日,公司在34个城市拥有331个在管项目,总面积为2,580万平方米。公司的在管物业大部分位于中国一线及新一线城市。除了更传统的基本物业管理服务外,亦开发范围广泛的增值服务以满足客户需要,包括资产服务、企业服务及特定增值服务。

根据弗若斯特沙利文报告,于2019年,按向商务物业提供基本物业管理服务所得收入计,公司在中国商务物业管理服务提供商中排名第四,在大湾区商务物业管理服务提供商中排名第二。按向高端商务物业提供基本物业管理服务所得收入计,公司在中国商务物业管理服务提供商中排名第三,在大湾区商务物业管理服务提供商中排名第一。

就财务数据来看,报告期内,卓越商企服务的收入及利润持续增长。招股书显示,2017-2019年、截至2019年5月31日止五个月及截至2020年5月31日止五个月,卓越商企服务的收入分别为9.47亿元、12.23亿元、18.36亿元、5.9亿元及9.4亿元;同期,利润分别为1.36亿元、1.57亿元、2.34亿元、7700万元及1.54亿元。

招股书显示,卓越商企服务的业务包括商务物业、公共与工业物业,以及住宅物业。其中,商务物业包括写字楼及商务综合体;以及企业大楼和办公与研发园区。

就业务结构来看,卓越商企服务管理层表示,公司会继续在商务物业领域的拓张,包括进行市场外拓,而商务物业服务市场无论是从量还是从质方面都会有更大的市场规模。公司仍然会聚焦商务物业的二大板块。第一个是高端商务物业,包括城市综合体商企项目,企业大楼以及企业各种各样的园区。第二类是公共物业,公建包括工业园区。由于公共物业本身的规模较大,相比之下,它的管理复杂度较低。目前,高端商务物业是卓越商企服务的优势、特色以及高质量板块。而第二个板块具有一定的规模性,它管理的复杂度不高但对公司业务也有一定的贡献。

近几年,卓越商企服务一直在进行全国化布局,无论是卓越集团房地产业务的开发,还是对外业务的拓展,以及将大湾区作为收并购的目标区域。未来,公司将加大长三角地区的扩张力度,同时发展其他一线和新一线城市。

大湾区作为中国经济最发达的一个区域,公司在该区域发展业务具有显著优势。与此同时,公司也在发展长三角地区。公司管理层表示,因为长三角地区无论是在房地产开发项目,还是大客户业务布局,以及长三角地区城市的密集程度都能够支撑公司作为第二个基地的发展。此外,公司也会发展其他全国性的一线和新一线城市。

全生命周期物业管理服务及全行业链资产服务,实现客户资产价值最大化

卓越商企服务致力延长客户物业的使用年限及使其价值最大化。公司为在管物业提供贯穿全生命周期的物业管理服务,旨在提高可持续性并维持高水平的出租率和租金溢价。通过覆盖客户物业全生命周期的物业管理服务,公司致力实现延长物业及附属设施使用年限,以及减少设施使用年限内的运行费用支出,提升客户盈利能力。同时,公司亦提供全链条各种资产服务,包括前期物业顾问咨询服务、二手物业资产租售代理服务及空间运营服务,以实现客户物业的价值最大化及使公司的收入来源多样化。

公司的优势主要体现在独立的市场化拓展能力:通过多年来在商务物业领域的深耕,卓越商企服务对于商务物业的综合运营能力非常强,以及无论是公司服务的标杆性的优质商务项目,还是优秀的企业客户,都给公司带来了非常好的品牌示范效应,使公司拥有更多优质客户资源。此外,卓越商企服务在高端商务物业服务领域独具特色、为商务物业专业人才提供保障,以及持续应用科技手段来提高管理效率和客户体验。

因此,卓越商企服务的写字楼及商务综合体管理服务深受客户高度评价。根据北京赛惟咨询有限公司的资料,卓越商企服务在管的10栋写字楼及商务综合体468名用户中,约99%对公司的物业管理服务表示满意,较中国行业平均水平约95%为高,因此认为卓越商企服务是商务物业管理行业的标杆。

定制化综合服务能力,赢得各行业知名企业的青睐,带来稳定优质的长期客户资源

提供定制化综合企业服务的能力是卓越商企服务吸引大客户的重要竞争优势。公司为各行各业的市场龙头公司提供服务,包括中国的互联网公司、高科技公司及金融机构。据弗若斯特利沙文报告,在中国十大互联网公司中,卓越商企服务为其中7间提供服务,例如,卓越商企服务分别自2010年及2014年,为一家中国领先跨国互联网公司及领先高科技公司提供服务。公司相信,提供优质企业服务的能力,使得卓越商企服务成为少数能够提供综合性解决方案的物业管理公司、帮助提高客户粘性,并创造了新的收入。为进一步提升与客户的业务关系,卓越商企服务已与部分主要客户订立战略框架协议。

运用「E+FM智慧双平台」,提升客户体验及管理效率

卓越商企服务致力将新技术应用于服务。公司运用「E+FM智慧双平台」包括FM智慧管理信息平台和「O+」平台,提升运营效率及增强客户体验。当中利用物联网技术支持的FM智慧管理信息平台连接维护的设施、技术人员及公司管理团队,整合了公司所管理的设备的维保计划,并实时追踪计划的执行情况。该平台大幅提高公司设备维护效率,对比2018年12月及2019年12月,技术人员能够在规定时限内响应设备维修及维护请求比率由65.8%提升至82.8%。公司每月可处理的维修工作平均数量由274个增至481个。

另一方面,公司从既有的大客户管理系统了解到客户的需求,并通过「O+」平台为他们提供多种服务,有助提高客户的满意度和粘性。截至2020年5月31日,「O+」平台注册用户约900,000,2020年5月的月活跃用户约140,000。

卓越商企服务的管理层表示,这几年公司对智能化的投入和关注度等非常高。整个互联网的上半场更偏向于技术引领业务,而下半场要通过业务引领技术。公司管理层称,未来的趋势一定是标准化、流程化、管理逻辑线上化,这样才能提高效率,并且能够减少对人的依赖,发现客户更多的需求。卓越商企服务这几年,首先是通过E+智慧双平台提高了管理效率、减少了成本,并且保障了项目运营的安全度更高,对资产的使用年限也会保障得更好。

公司另外一个平台是对于客户服务的平台。由于企业服务需求非常广泛。公司比较看好企业服务。卓越商企服务的管理层称,随着公司规模的增大,特别是商企项目中更多的是高净值客户,他们的需求从B端延伸到C端,这都是公司非常好的增值空间。

另外就内控方面来说,无论财务方面,还是采购,以及项目运营管理财务BI,卓越商企服务都已经建立了非常完善的体系,能够支持公司规模化的发展。

独立业务开发能力和卓越集团的有力支持,业务规模快速扩展

凭借高质量的商务物业管理服务及良好的市场口碑,卓越商企服务获得多个独立第三方委聘,客户包括许多高新科技公司、互联网公司、金融机构、房地产开发商、政府及公共机构等。截至2020年5月31日,公司管理285个由独立第三方开发的项目,总面积为1,510万平方米,占公司在管总面积的约58.4%。于2019年及截至2020年5月31日止五个月,自该等项目产生的收入分别约为人民币9.106亿元及人民币5.160亿元,占公司基本物业管理服务同期所得收益的约57.8%及62.6%。

与此同时,公司还通过在战略目标区域的收并购方式,快速扩展业务规模和区域布局。通过于2019年成功收购的武汉雨阳、浙江港湾及武汉环贸,公司截至2020年5月31日获得的在管面积约为390万平方米,当中包括武汉环贸中心、学校、博物馆、医院和政府设施等。公司发展亦依托卓越集团的支持。卓越集团拥有多个规划中的城市更新旧改项目。截至2020年5月31日,公司管理45个由卓越集团开发的项目,总面积为1,070万平方米。此外,来自卓越集团的总合面积约为2,090万平方米,预计将于三年内交由公司管理。于往绩记录期,公司对卓越集团所开发物业的中标率保持在100.0%。

卓越商企服务集团有限公司执行董事兼董事会主席李晓平表示:公司一直专注商务物业管理服务,拥有良好的市场声誉和优秀品牌。凭借公司提供综合服务的能力及服务商务物业的丰富经验,使公司能够在中国物业管理行业占据有利位置,并使公司从竞争对手中脱颖而出。展望未来,卓越商企服务将继续对大湾区进行渗透,同时进一步拓展长江三角洲地区,并提升公司在中国其他地区的实力,快速实现地域范围和业态的扩张;通过战略性收购及投资实现业务规模的扩张,以及致力通过向当地市场提供优质服务建立声誉;继续提高已开展的增值业务,并持续发展创新的增值业务,为客户提供更全面的服务;利用数据分析智能技术,进一步提高公司的运营效率和服务质量,致力巩固卓越商企服务在中国作为商务物业管理服务提供商的领先地位,为公司的股东及投资者创造最大的投资回报。

头图来源:图虫

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