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【2020年度盘点】港股物管股狂欢,新三板物管企业何去何从?

原创 资本邦 · 2021-01-20 · 风居
自2017年以来,截至2021年1月,已有44家物业公司脱离新三板,港股成为企业奔赴主阵地。

物管业首现突破2000亿港元的物业公司!

1月20日早间,碧桂园服务股价持续上涨,最高达68.2港元/股,市值突破2000亿港元,也成为物业管理行业首家市值突破2000亿港元的物业公司。

此外,近日,有“纯商用物业运营第一股”之称的星盛商业启动招股,预计将于1月26日在港交所挂牌。

据了解,星盛商业曾在新三板挂牌,后于2019年8月摘牌,本次港股IPO完成后将成为第40家在港上市的内地物业公司。

近年来,物业板块掀起上市狂潮,其中不乏如恒大、融创等大型房地产企业分拆旗下物管子公司上市。在目标板块方面,港交所则成为最火爆的选择!

与港股物管股狂欢形成鲜明反差的是新三板,相比之下更显凄凉,非但鲜少被问津,连已有的挂牌公司都无力挽留。今年,铂美物业(曾用名“美的物业”,代码839955.OC)选择摘牌。资本邦统计发现,自2017年以来,截至2021年1月,已有44家物业公司脱离新三板,转而去A股、或港股上市

【物管公司摘牌成常态?“五朵金花”谢幕】

近年来,随着国民生活水平的不断提升,房地产行业火的一发不可收拾,由其衍生出来“物业管理”也频上热搜,被推上资本市场的风口浪尖。

大势所趋,不少物管企业在新三板发展壮大后,纷纷飞出旧巢“择木而栖”。据统计,新三板累计挂牌80余家物管企业。但自2017年以来,新三板已有44家物管企业相继出走,现在只剩下单薄的36家公司,倍显冷清。

摘牌大势在2018、2019年达到高峰,分别有14家、18家物管企业摘牌。

值得一提的是,近日,广东铂美物业服务股份有限公司(公司简称:铂美物业)称因公经营发展需要,公司股票(证券简称:铂美物业;证券代码:839955;主办券商:中信证券)已于2021年1月11日起终止在全国中小企业股份转让系统挂牌。

新三板物业板块“五朵金花”的传奇时代,至此,已宣告彻底落幕。除去铂美物业,此前先后离场的四家分别为保利物业、第一物业、开元物业和一卡通。

据了解,铂美物业即为美的置业旗下物业管理公司,成立于2000年1月,并于2016年12月挂牌新三板;2020年7月,铂美物业因做市商不足两家被停牌;8月18日,公司名称由“广东美的物业管理股份有限公司”变更为“广东铂美物业服务股份有限公司”。

财务数据显示,2017-2019年,铂美物业营收分别达到4.47亿元、6.49亿元、9.15亿元,业绩增长迅猛。而据其披露的2020半年报,铂美物业报告期实现营收5.05亿元,同比增长32.53%;归母净利润4361.88万元,同比增长4.33%。

但在2020年11月13日,却意外收到全国股转公司监管部下发的《问询函》,公司2020年上半年增收不增利、做市商退出、控股股东回购三方面受到关注。

【赴港上市火爆,“纯商用物业运营”进军港股】

一方面,物管公司接连不断地从新三板摘牌;另一方面,转板上市筹备工作开展得如火如荼。其中,就包括将于1月26日“登陆”港交所的星盛商业,号称“纯商用物业运营第一股”。

公开资料显示,星盛商业曾于2016年12月在新三板挂牌,证券简称“星河商置”,后于2019年8月摘牌。摘牌后经股权转让、收并购等一通折腾,摇身一变以“星盛商管”的身份于2020年1月赴港IPO,不过首次递表便惨遭折戟。7月20日,二度递递表再冲IPO,终于修得正果。

星盛商业主要运营大型购物中心,包括城市型购物中心“COCOPark”(以城市消费者为目标)、区域型购物中心“COCOCity”及“iCO”(以购物中心五公里范围内的消费者为目标)、社区型购物中心“COCOGarden”(以购物中心一至三公里范围内的消费者为目标)以及高档家居布置购物中心“第三空间”。其中,最为人所熟知的是旗下网红商区福田COCOPark,被称为“深圳人心目中的商业标杆”。

其实,港交所向来是物管公司崇尚的“圣地”!截至目前,已有10余名新三板物管“选手”成功跻身港股市场。

永升生活服务、和泓服务、鑫苑服务、蓝光嘉宝服务、银城生活服务等港股“明星”均出身新三板,先后摘牌后方在港交所挂牌上市;

值得一提的是,原新三板物管板块“五朵金花”之二(保利物业、第一物业)也慕名前来。资料显示,第一服务是由当代置业旗下的第一物业及第一人居合并而来,两家公司均在新三板挂牌过,摘牌时间也几乎相同,都在2019年12月,仅有3天之差。

论及“归宿”,物管企业除了相继奔赴港股,也有不少企业相继奔赴A股。

目前,新大正(002968.SZ)已于2019年12月在A股上市;开元物业拟登创业板,但在2019年递交招股书后便石沉大海,再无音讯……

【新三板物管公司残余36家:“僵尸股”遍地】

据东方财富Choice数据,截至1月20日,新三板物管板块仅剩36家挂牌企业,累计市值达47.47亿元,平均每家市值1.32亿元。但实际上,仅有13家企业市值过亿,占比36.11%;其中,智善生活(836397.OC)是唯一一家市值过亿却全年无交易的企业。

值得注意的是,新三板市场36家物管企业,其中21家企业在上一年里几乎“0交易”,称之为“僵尸股”可谓实至名归!

1、仅五成企业有交易,活跃低迷

截至1月19日收盘,仅有18家企业更新了股价及市值等重要信息。

从单家企业来看,索克物业(832816.OC)1月19日收盘价为13.79元/股,最终以7.94亿元的总市值傲视群雄!数据显示,该家公司2020年全年涨跌幅高达81.93%,但换手率仅0.91%,总共成交13.68万股,成交额为171.45万元。

市值排行榜第二名为新日月(872504.OC),总体看来与第一名差距不大。截至1月19日,新日月收盘价14.86元/股,总市值7.45亿元,2020年总共成交23.50万股,成交额251.33万元。而第三名银中物业(870685.OC),总市值3.52亿元,相较而言还不足“大哥、二哥”一半的规模。

从成交量来看,文达通(430516.OC)则是2020年最受新三板市场欢迎的物管企业,全年成交1632.44万股,换手率27.37%,成交额高达4720.76万元,独领风骚。

在这方面,其余企业没一个能打的。勉强算第二的万联城服(835800.OC)同期成交385.15万股,成交额为835.57万元。

2、另一半企业陷入“0交易”窘境

另外18家挂牌企业,尽管占据了新三板物管企业半壁江山,但却陷入了近一年来无交易的囧境。

2020年12月24日,上述18家“僵尸股”公司中,总市值最高的智善生活(836397.OC)披露公告称,公司拟设立深圳星河智善生活股份有限公司钟山分公司,将经营包括房屋租赁、停车场等业务。智善生活称,设立钟山分公司将进一步扩大公司在当地的知名度,增加公司营业收入,提升股东长期回报。半年报显示,智善生活2020年上半年实现营收2.58亿元,同比增长36.97%;归母净利润2757万元,同比增长108.31%。

智善生活尽管经营、及财务都可圈可点,但出现“0成交”的尴尬却是难以掩饰的。

此外,新三板物管最近喜添“新面孔”宏谋物业(873532.OC)。宏谋物业于2020年12月9日开始在全国股转系统挂牌转让,但遗憾的是,自挂牌以来尚未实现成交。

【物管对接社区服务,将迎政策风口?】

在疫情的影响下,物业管理的作用愈显重要。

今年1月5日,住建部、发改委、银保监会等十部委发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》,通知释放了以下政策信号:(1)落实街道责任,推动成立业委会;(2)鼓励物业服务定价市场化;(3)推动发展社区增值服务,重申养老服务政策优惠。

社会各界纷纷表示看好,喜大普奔!市场认为,该政策有利于打开行业潜在提价空间、实现品牌物业市场化外拓和社区增值服务快速拓展,将进一步推动物管板块的高歌猛进。

在利好政策的影响下,股市反应最为直接。1月6日收盘,登陆港股和A股资本市场上的总计42家物业服务企业中,共有41家飘红,42家上市物企的总市值已经达到了7181.6亿元人民币,较前一交易日增加了842.8亿元人民币,单日增长了13.3%。

对于这一集体飘红现象,市场普遍分析认为离不开上述《通知》的扶持,不仅如此,市场还有观点认为,物业股去年8月以来进入了下行通道,现在借由利好消息发酵,物业股借势补涨可能也是此次集体上涨的动因之一。

此外,中国指数研究院预计,到2025年,全国商品住宅销售面积累计将达238亿平方米,仅物业费一项收入的市场规模,就将高达1万亿元。而多种经营收入,更将高达1.8万亿元。

同样看好物管行业的,还有花样年控股集团有限公司董事局主席潘军,他预计未来三年上市物业管理公司将超过100家,并表示“物业管理行业还处在发展初期,未来前景广阔,整个物业管理行业的规模将超过10万亿元”。

头图来源:图虫

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